Každá klimatizace typu split se skládá ze dvou částí – venkovní jednotky a vnitřní jednotky, z nichž druhá může být v závislosti na použitém způsobu instalace nástěnná, skříňová, podstropně-parapetní, mezistropní nebo kazetová.
Princip činnosti tohoto typu klimatizace je založen na fyzikálních vlastnostech chladiva, kterým je – v případě klimatizačních systémů KAISAI – ekologické chladivo R32. Toto činidlo může kondenzovat nebo se vypařovat uvnitř vnitřní jednotky, v závislosti na provozním režimu klimatizace. V režimu chlazení se chladivo vypařuje uvnitř vnitřní jednotky a absorbuje teplo z okolí, které je pak přenášeno do venkovní jednotky a tam odváděno ven kondenzací. Když je jednotka zapnuta v režimu chlazení, fouká z vnitřní jednotky příjemně chladný vzduch a z venkovní jednotky je vyfukován horký vzduch, a to prostřednictvím procesů probíhajících uvnitř klimatizace. Navíc veškerá vlhkost obsažená ve vzduchu kondenzuje na chladném výměníku tepla a musí být odvedena do kanalizace.
V režimu vytápění si vnitřní i venkovní jednotka vymění role. Tentokrát je vzduch z vnitřní jednotky teplý a může účinně vytápět například kancelář nebo byt.
Je třeba mít na paměti, že teplota venkovního vzduchu je limitujícím parametrem pro účinné vytápění prostoru. Vzhledem k tomu, že výkon jednotky obvykle výrazně klesá při teplotách pod -15 °C, neměla by se při takto nízkých teplotách používat.