Każdy klimatyzator typu split składa się z dwóch elementów: jednostki zewnętrznej oraz jednostki wewnętrznej, która w zależności od montażu może być ścienna, przypodłogowa, kanałowa (montowana w przestrzeni sufitu podwieszanego i podłączona do systemu kanałów), kasetonowa (montowana w pomieszczeniach z sufitem podwieszanym) czy przypodłogowo-przysufitowa (uniwersalna, może być montowana zarówno przy podłodze jak i pod sufitem).

Zasada działania klimatyzatora oparta jest na właściwościach fizycznych czynnika chłodniczego, którym w przypadku klimatyzacji KAISAI jest ekologiczny czynnik R32. Czynnik ten w zależności od trybu pracy klimatyzatora może się skraplać lub odparowywać w jednostce wewnętrznej. W trybie chłodzenia czynnik odparowując w jednostce wewnętrznej, pobiera z otoczenia ciepło, które jest następnie przesyłane do jednostki zewnętrznej i tam w procesie skraplania usuwane na zewnątrz. Dzięki zachodzącym w klimatyzatorze procesom, po włączeniu urządzenia w trybie chłodzenia z jednostki wewnętrznej nawiewane jest przyjemne, chłodne powietrze natomiast z agregatu zewnętrznego wydmuchiwane powietrze jest gorące. Dodatkowo na zimnym wymienniku wykrapla się zawarta w powietrzu wilgoć, która musi być odprowadzona do kanalizacji. W trybie ogrzewania jednostka wewnętrzna i zewnętrzna zamieniają się rolami. Tym razem z urządzenia wewnętrznego nawiewane powietrze jest ciepłe i może skutecznie ogrzać np. biuro czy mieszkanie.

Należy pamiętać, że granicznym parametrem skutecznego ogrzewania pomieszczeń klimatyzatorem jest temperatura powietrza zewnętrznego. Zazwyczaj poniżej – 15°C urządzenie znacząco traci na swojej wydajności i w tak niskich temperaturach nie powinno się z niego korzystać.